中古の一戸建て住宅について

By admin on 3月 26th, 2013

よく巷で販売されている、中古の一戸建て住宅についての私の素朴な疑問です。

中古住宅を購入しようとすると、必ずと言っていいほど土地プラス建物の価格が表示されます。

もちろん、土地だけ賃貸だったなどという事情があればその家は他と比べて到底売りづらくなるものだとは思うのですが。

条件の良い、築年数の浅い中古住宅でも、「この値段で土地もついてくるのか」と見まがうような物件が本当に多くあります。

自分が今まで(新築するに至るまで)にも多くの中古販売の住宅を見てきましたが、新築する際の土地と建物の価格を加算したものとは比べ物にならない程安く感じます。

実際にはどのようにして中古住宅の価格って決まるのでしょうね。

もちろん、その販売価格には売り手の希望というものが大きく関わってくると思うのですが、少なくとも新築の際の土地建物の価格よりは数割は安くなっているように思います。

知り合いの不動産会社に勤める営業さんに実はこそっとヒントをもらいました。

中古住宅で価格の指標となるのは、住宅の現状はもちろんのことだけど、一番問題になって価格に左右する条件は「住宅の建っている土地の評価」ということでした。

建物はそのうち減価償却されて価値が下がっていくのは致し方ないところ。そして、お客さんにその今の住宅の状態を買ってもらうのだから、新築当初の価格より評価は断然低く見積もられてしまいます。

そこで、中古物件の価格を大きく左右するのはやはりその建物が建っている土地の価値ということになってしまうのです。

立地の条件が良ければ、少々査定が高くても強気で売っちゃうよ。というその不動産営業の知り合いが言う言葉が本音なのかなとも思いました。

私は今住んでいる家を「終の住処」のつもりで建てましたが、住みかえや建て替えを考えておられる方は、その家を建てる場所の価値も充分に吟味した方がいいということでしょうね。

リーマン予想

By admin on 1月 13th, 2013

  考えているAさん、微分積分というのがありますが考えた人は天才だと思います。

例えば曲線のグラフがあるとしますこれは連続した一本の線ですが微積での考え方としては一瞬一瞬の傾きの集合が一本の線になっているというような考え方になるようです。

微積が少し出来ると徳利のような物の表面積を計算したり体積を計算したりとなかなか面白いのです。

ロガリズムやシグマなど色々数学の中にもありますがやはり微分積分が面白いようです。・・・数学が得意なんですよねAさん!

さて友人のBさんが遊びに来ておりますがAさんに相談しているようです。

Bさんはアパート住まいの会社員なのですがそろそろ不動産の購入をしたいと考えており大分の中古住宅にしようとは思うのですがどうやって物件を決めたら良いか見当がつかないと言うのです。

さてAさんは「素人だから自分だったらこうするしか言えないけど」さてその案は・・・

まず住んだままの物件は避けます、屋内をしっかり見る事が出来なくてはとても購入する気にならないそうで空家である事が第一条件だそうで、さらにリフォームしていない物件にするそうなんです。要するに気に入る物件が見つかったら専門家に屋根、外壁、天井裏、床下など調査出来るところは全て調査してもらいます、そしてリフォームは自分の好みで行った方が満足できそうですし下手に綺麗に見せようと行ったリフォームなどいらないと言う訳なのです。

この物件で良い、まで来たら価格交渉をしますがAさんは新築する場合は値切るつもりは無いそうですが既に建っている物件を購入する場合はさんざんケチをつけて死ぬほど値切った方が良いと言うのです。

間取りを見たり庭を綺麗にしていたか勿論よく見れば建物を大切にしていたか分かるでしょうし色々チェックしながらケチをつける材料探しもきちんとしたほうが良いと言うのでした。

不動産探しのイメージがだんだん出来て来たBさんでした。

さて昔、ある数学者のCさんが子供の頃学校で教師が1から100まで順番に足しなさいと問題をだし小休憩をしようとしましたがすぐC君が答えを出しましたが皆さんはもう出来ましたか?

そうです答えは5050ですが計算方法は上段に1から100そして下段に100から1、上段と下段を足すと全て101が100列、という事は10100になりこれを2で割れば5050になるという事でした。さて皆さん、中古物件の購入には瑕疵という問題があると思います、一番大切なのは不良物件をどこまで見極められるかだと思うのですがいかがでしょうか?